提要：为推动基层治理现代化，铜仁市坚持系统治理、依法治理、综合治理、源头治理，先行先试，重构主体地位、明晰责任义务、创新治理机制，积极探索完善共建共治共享的“酬金制”物业服务方式，为完善社会治理体系提供了实践参考。

物业服务作为基层治理的重要民生载体，直接关系群众的获得感、幸福感。铜仁市“酬金制”物业服务方式通过重构主体地位、明晰责任义务、创新治理机制，为推动物业服务行业转型升级与基层治理现代化提供了实践路径。

四方协同构建多元共治格局

铜仁市以物业服务方式创新为抓手，于2024年4月起在辖区内29个小区试行“酬金制”物业服务方式。通过实践，试点小区物业费缴费率大幅提升、环境明显改善、物业收费标准有所下降、投诉率明显降低、群众满意度大幅提升。

“酬金制”物业服务方式是从收取的物业服务资金（简称“物业资金”）中，按约定比例或固定金额向物业服务企业（简称“物业企业”）支付酬金，其余资金全部用于物业服务合同约定的各项支出，结余或缺口均由全体业主共同享有或承担的物业服务方式。

与传统“包干制”物业服务方式相比，铜仁市探索的“酬金制”物业服务方式在业主的权利方面，实现了“四个回归”。一是物业资金所有权的回归。物业资金与小区公共收益归全体业主所有，由业主委员会（简称“业委会”）代表业主管理支配。二是物业服务内容和标准决定权的回归。业主根据需求可自主决定物业服务内容和标准。三是物业资金使用权的回归。业主自行决定收费标准，全程参与物业收支预算制定和审核。四是物业服务质量评价权回归，业主根据物业合同履行情况、投诉响应效率、信息公开程度、满意度测评结果等情况对服务质量进行评价，并按约支付物业酬金。

“酬金制”物业服务方式的四项核心制度，确立了“透明高效、风险共担”的运行体系。一是建立酬金支付和物业支出分开制度。物业企业根据履约情况、考核结果获取酬金，主要包括企业利润、员工工资、社保支出以及公共收益分成等。物业支出主要包括设施设备检测维护、绿化养护、道路及管网维修维护等费用。二是建立物业支出审批报告制度。物业企业根据合同约定需对设施设备、绿化、道路及管网进行检测维修维护时，应向业委会报告，经审批同意后方可付诸实施并验收付费。三是建立物业服务考核制度。业委会根据合同约定对物业企业履约情况等进行考核，并组织业主开展满意度测评，根据考核结果、物业投诉等支付酬金。物业企业的员工工资、社保支出可按约预支，公共收益可按约分成。四是建立履约保证金制度。物业企业应根据合同约定缴纳一定数量的履约保证金。这一机制从根本上扭转了“包干制”物业服务方式下物业企业“重盈利、轻服务”的导向，实现“优质高酬、低质低酬”的良性循环。

五步实施确保流程科学有效

在“酬金制”物业服务方式的探索实践中，铜仁市形成了五步走的实施流程。

一是精准摸排小区基础信息。全面收集小区业委会组织情况、业主户数、建筑面积、公共资产（共用部位、设施设备、停车位、广告位等）、公共收益等基础信息，建立详实台账。同时调研同类小区人工、维保、能耗等成本数据，摸清业主对服务内容、标准、费用的核心需求，为物业收支预算制定提供数据支撑。

二是全面掌握物业企业资源。开展物业企业专项调查，重点核实企业资质等级、人员配置等信息，建立物业企业备选库，为后续公开选聘奠定基础，保障业主选择空间。

三是构建配套文本体系。拟订《酬金制物业服务合同》《物业服务质量考核办法》等配套文本，明确服务内容与标准、各方权责边界、酬金计提方式、履约保证金、违约责任等关键条款，形成系统化的制度保障。

四是业主大会依法决策。依照法定程序召开业主大会，就监委会成员、收费标准、年度预算、考核方案、合同草案、配套文本等进行表决。表决结果要及时公布，保障全体业主知情权、参与权和监督权。

五是公开选聘物业企业。倡导通过公开招投标方式选聘物业企业，招标公告明确小区概况、服务标准、酬金设定、投标资格及评标办法等关键信息。实现“业主选物业”的市场化竞争机制。

把握五个重点破解治理难题

物业服务一般面临业主参与难、业委会作用发挥难、资金监管难、物业企业激励难等诸多难题。实际工作中，把握“五个重点”、强化“三个保障”是破解这些难题的核心关键，也是实施“酬金制”物业服务方式的重点任务。

业委会作用与监督。在选择业委会组成人员时，须充分考虑其意愿、素质（公正、公认等）和结构（政治面貌、性别、年龄、特长等），街道、社区对拟组成人员要审核把关。业委会要建立权责清单、负面清单，制定小区管理规约、物业资金和维修基金申报管理办法等。

物业服务内容与标准确定。要依据收集到的小区业主对物业服务内容、服务标准、收费标准等意见，按照“合理预算、以支定收、略有结余”原则，精准测算物业费收入、公共收益、物业服务成本和酬金。公共收益主要由停车位、广告位、共有商业出租等构成，可按业主大会同意或合同约定的比例与物业企业进行分成。

物业考核与结果运用。考核内容包括合同履约、业主满意度、投诉率等。业委会根据物业合同逐项开展考核，考核结果与酬金直接挂钩，实现“优质高酬、低质低酬”。

物业资金共管。推行“业委会主管、企业代管、银行托管、社区监管”的共管模式，签订四方监管协议。业委会应定期对物业资金的使用情况通过多种方式进行公布，必要时聘请第三方对财务收支进行审计。

强化“三个保障”即组织保障、服务保障、法治保障。坚持街道社区主导、业委会主责、物业企业主抓、行业部门主管，建立居委会、业委会、物业企业、住建等部门常态化沟通平台，全力推动酬金制各项任务落实。

五条优化路径提升治理效能

为持续优化“酬金制”物业服务方式，铜仁市从五条路径进行了探索，不断提升治理效能。

建立健全长效机制。修订完善现有政策文件，细化资金监管、服务标准等关键环节规范，建立“回头看”机制，对问题小区进行整改销号。优化“一收三评”考核体系（收取物业企业履约保证金，定期开展业主满意度考评、物业服务质量考评、物业费收缴率考评，考评结果与酬金支付、保证金返还、续聘资格等直接挂钩），引入第三方评估机构，强化考核结果的公示与运用，确保考核的客观性与公正性。

稳步扩大覆盖范围。坚持“业主自愿、试点先行、稳步推广”原则，针对不同类型小区（新建小区、老旧小区、保障性住房等）制定差异化实施方案，提升模式适配性。

强化基层治理能力。督促县（区）落实相关条例要求，推动街道办事处设立专门物业股室、配备专职人员，加强基层工作人员常态化培训。完善业委会激励与退出机制，提升业委会成员的财务、法律等专业素养，搭建多元参与平台，进一步激发业主参与小区事务管理的积极性。

深化科技应用。加快推进数字物业平台建设，优化资金监管、报事报修等核心功能。拓展智慧安防、智能巡检等应用场景，建立设施设备电子档案，强化数据赋能治理与部门信息共享，提升物业服务的智能化水平。

凝聚多元治理合力。完善多部门月度巡查、季度会商机制，整合投诉渠道实现闭环处置。深化党建引领作用，推动“四方联动”机制（社区、业委会、物业企业、住建部门）常态化运行，充分发挥党员先锋模范作用。

（作者系铜仁市人民政府副市长）